事例紹介

相続が発生したとき、賃貸借契約で注意すべきポイントは何ですか？

貸主側に相続が発生したとき

まずは、貸主側の問題から見ていきましょう。

貸主に相続が発生した場合は、相続人が特定され、貸主が明確になれば大きな問題はありませんが、
家屋が共有になったり、相続人間でトラブル等がある場合は貸主が特定しません。
単独の所有にすることをお勧めします。また、新しく契約書を差し替えるとともに、貸主の銀行口座も明記することが必要です。

貸主側に相続が発生したとき

相続の問題は借主側にも発生します。
借主に相続が発生した場合は、必ず貸主に通知または連絡することを入居前に伝えておくことをお勧めします。

借主とのトラブルは、賃借人の代替わりに伴って、父、母、子供になると、特定されません。また、結婚して出て行った娘が離婚して帰ってきて、同居しているケースも見受けられます。
後々のトラブルを防ぐためには、必ず賃借人の氏名を契約書面に明記することが一番のポイントです。
賃料等についても、いつまで受領しているかを必ず書面で確認し、新しい貸主は何月分から受領するかも記載して確認してください。

貸主または借主が代わったら、必ず書面にて双方が確認することを忘れないでください。

山林や傾斜地を相続しましたが、売れますか？

隣接地主が買うケースが多い

売却をする際には、まず基本的には、その土地を購入するメリットが高そうな人から優先して話を進めていきます。
貸地なら借地権者、都心で一団の土地であればマンションデベロッパーや建売り業者となります。このケースでは、まずは隣接の土地所有者になります。実際、隣地地主が購入するケースが一番多いと思います。

隣接地主にとっては、その土地を取得することによって一団の土地になるので、ゴルフ場やリゾートホテル等何らかの形で活用を考えている人であれば、悪くない話だと思います。
ただし、測量をする際に、隣接地主との立会いや承諾が必要になるので、売却の話をする際は、その後の測量トラブルを招かないように十分注意しながら進めてください。

現実的には、山林や傾斜地等の広大な土地については、測量費用も多額になり、実際に売却する金額よりも測量費用の方が大きくなる場合も多く、現況のままでの売却も多いようですが、余計なトラブルを起こさないためにも、隣接地主とはできるだけ良い関係を保っておきましょう。

役所が無料で引き取ってくれるケースもある

隣接地主でも売却で十ばう場合は、一般の市場で売却先を探すしかありませんが、その前に役所に相談するようにお勧めします。維持管理費等がかかってきますので、役所が必ず引き取ってくれるわけではありませんが、事情によっては無料で引き取ってくれるケースもあるので、一度相談しておきましょう。

活用できない土地であれば、換金化よりも処分することを優先しましょう。所有することにこだわって何もせずに税金を払い続けるよりは、土地を処分することも活用の一つと考えてみてはいかがでしょう。

また、その土地にとっても、活用できる人に活用してもらった方が、本来のいわゆる不動産という資産になり望ましいでしょう。相続で代々引き継いできたとしても、その土地が活きることを第一に考えてください。

相続が発生する前に測量をしておいた方が良いのはなぜですか？

官民境界の確定

土地の測量の中で時間的にも量的にも大部分を占めるのが、その土地の一筆の筆界を明確にする業務です。
この業務は、各官庁の資料収集、調査や現地下見に始まります。そして、国有地や道路・水路に接続していて、官有地との境界が未確定であれば、各官庁に境界協議申請書を提出しなければ、お役所は動いてくれません。その上で、現地での立会協議に入ります。

このとき、お役所によっては道路・水路の対面地の所有者が立会協議に参加することを求める場合があります。これは、道路・水路等の幅を確保するためです。そして、立会協議が成立して、関係地権者全員の押印が完了してから境界確定書が交付されます。

さあ、次は民民境界です。世の中にはいろいろな考えや、主張をする人々がたくさんいますから、問題は山とあります。もちろん、理性的に判断して、境界立会いや境界標の埋設、境界確認書の押印に協力的な人達も大勢います。
このように測量と一口でいっても官民境界や民民境界が決まるまでには多大な時間と労力が費やされます。隣接関係が複雑であればあるほど大変です。境界が決まってしまったら、もう測量は終わったと思って結構です。
測量が完了するまでには長い時間がかかります。相続が発生してから測量に着手したのでは、納税期限に間に合わないため、高い延滞税を支払わなければならなくなることもあるのです。

なお、隣地地主との境界協議には、過去の経緯を知っている人が立ち会うのが一番良いでしょう。

土地の測量が必要になるのは、どんな場合ですか？

土地の測量が必要になる場合としては、次の4つが考えられます。

土地を売却するとき

相続が発生し、土地を売却したお金で相続税を納税しなければならないときは、必ず測量が必要になります。

昔は、登記簿売買といって、登記所にある登記簿の所有権が買主に移転されただけで良いとする売買が行われていたこともありましたが、近年は、現地に境界標を明示し、隣接地主がその境界を確認した旨の書面を添付した測量図が買主または仲介業者から要求されます。

売買契約書および重要事項説明書の中に売主の義務としてこのことが記載されているのが一般的です。その理由は、その土地の面積が売買価値に影響することはもちろん、後あとの隣地地主との境界紛争を避ける意味があるからです。

土地を物納するとき

物納とは、相続税を金銭で物納できない場合に、債権や不動産などの「物」で物納することです。
土地で物納する場合は、その土地の面積の確定が必要になります。

測量の結果、登記されている地積と許容誤差以上の違いが生じている場合は、登記簿の地積を直さなければ国は受け取れません。
また、質権や抵当権などがついた土地や、共有土地の一部、および「所有権の帰属について係争がある土地」は納得できません。

この「所有権の帰属について係争がある土地」を係争がない土地にするためには、前述の売却のための測量と同じように、隣接地主の境界確認書、および道路と境界が接していれば道路管理者の境界証明書等を添付した測量図を物納申請書とともに提出しなければなりません。

土地を分割するとき

相続が発生して、一筆の土地を各相続人で分割し、単独所有権とするためにも、必ず測量が必要になります。

登記所には、各土地ごとに所在地番が付けられ、その地番ごとに登記簿と地図が備えられています。
この単位土地を「一筆の土地」と言います。 この一筆の土地の一部を売却するためや、各相続人で単独所有とするために分割する必要が生じたとき、登記所に分筆登記の申請を行います。このときに、一筆の土地の境界と分割線を明確にした地積測量図を添付した申請書を提出します。

多用途に使用されている土地

一筆の土地に限らず数筆にまたがって用途が違っている場合があります。
たとえば、一部が駐車場・賃宅地・私道・自己アパート用地・土地所有者自宅用地などに利用されている場合です。

市役所などが各用途別に評価額を算出している場合は、それほど問題はないのですが、複雑な地形や役所で判断できない場合や、最近、用途が変更になった場合等は、現況の地積測量図を作成すると良いでしょう。

これにより、相続が発生したときに税理士の先生がより正確な評価ができ、私道の条件によって減税や免除が受けられます。

なぜ、現金よりも土地で贈与する方が有利なのでしょうか？

現金は額面で評価され、土地は時価よりも低く評価されるから

たとえば、親から子へ生前贈与する場合は、現金よりも土地で贈与する方が有利ではないかと議論されることがあります。
その根拠は、現金などの金融財産は、ほぼ、額面に相当する時価で評価されますが土地は時価よりも低い路線価で評価されますので、ある想定された金額の範囲内で贈与をする場合は、土地の方がより多くの価値分を贈与できるということになっています。

しかし、親の相続財産を少なくすることが目的である場合には、その根拠には意味がありません。なぜならば、確かに現金は額面で評価され、土地は時価よりも低く評価されますが、それは贈与時に限られることではなく、相続時にも同様に評価されますので、贈与時と相続時で仮に物の価値に変化がないとすれば、どちらを優先的に贈与しても相続財産の減り方は同じになります。

しかし、以前には、土地から優先的に贈与した方が有利であるとして、現金よりも不動産の方を優先して贈与していた時期もありました。それは、土地の価格がすごい勢いで上昇していた頃です。
先ほどは物の価値が変わらないという前提でしたが、もし土地の価値が上昇するという前提であれば、将来の相続財産の増加を抑えるという目的で土地を優先的に贈与するには意味があります。

また、その土地が賃貸されていて収益を生んでいる場合には、土地の贈与とともに、その土地に係る収益も贈与を受けた人に移転するというメリットがあります。

土地で贈与するときには、手続き費用や税金がかかってくる。

そして現金で贈与するか、土地で贈与するかを考えるときには、贈与のための手続き費用や税金の負担も考慮する必要があります。

現金で贈与し、贈与税の申告をご自分でされる場合には費用の負担がありませんが、土地で贈与する場合には、まず土地を評価する必要があります。土地の評価を依頼すると手数料が必要になります。この場合の評価は、時価ではなく相続税評価額の算定になりますので不動産鑑定士ではなく税理士に依頼することになります。

評価対象地のすべてを贈与すると贈与税が多額になりますので、多くの場合は、その土地の一部を贈与することになります。その場合、贈与する一部分の土地を切り離すために土地家屋調査士に分筆を依頼すると、費用がかかりますが、わざわざ切り離す必要はなく、たとえば「持分100分の1」のようにして分数による持分で贈与することになります。

さらに、土地の名義を変更するためには、登録免許税や司法書士の手数料などの登記費用が必要になり、その後、贈与を受けた人には贈与税のほかに、不動産所得税が課されます。
それらを踏まえた上で、現在ではどのように考えるべきでしょうか。

現金と土地では、確かに土地の方が将来的に価格が上昇する可能性は高いと思いますが、現在のような経済の低成長期で、土地の価格も以前のように驚くほどの上昇が見込めないと考えるならば、一般的には現金で贈与をする方が簡単で、費用負担の必要がない分有利と考えます。

生前に不動産を整理するときのコツを教えてください。

まず、所有している不動産を利用別、用途別に分類します。
用途としては、自宅、アパート、マンション、駐車場、一時貸し、貸宅地等に分類します。

次に、利用目的で分類します。ポイントとしては、その不動産が収益を生んでいるかどうかです。収益を生んでいる不動産とは、事業用等として有効活用されている物件です。収益を生んでいない不動産は、通常は自宅や未利用地です。

二つ目に、換金性があるかどうかです。自宅であれ、事業用であれ、すぐに売れるかどうかが問題です。ただし、測量等の売却条件が完了していることが前提となります。

三つ目に、相続税の納付が発生するかどうかです。借金が多くて、相続税がかからないのは良いのですが、返済で苦しくなります。

相続税がかかる場合は、納税額はいくらになるか、現金で支払うのか、あるいは延期や物納等も事前に決めておきましょう。
最大のポイントは、誰が何をどの程度相続するかです。先々のトラブルを防ぐには、生前に遺言書でまとめておくことが基本です。
自分や身内のことになると、相談先が限られてきますが、口コミや紹介、またインターネット等で、相続に関して経験が豊富な税理士や不動産コンサルタントを見つけ、まずは面談し、相性や対応の良し悪しで判断されることをお勧めします。

相続対策は、やっておいた方が良いのでしょうか？

ます、相続対策とは、どのようなものなのか考えましょう。
相続には、「良い相続」と「悪い相続」があるのでしょうか？

答えは「あります」。
「良い相続」とは、相続人の間で遺産分割を終了した後も相続人や相続人の子供たちが喜んで帰ってくる場所(実家)、もしくはみんなが集まってくるとことが相続です。
反対に、｢悪い相続｣とは、相続人間の遺産分割終了後にみんなが集まるところがなくなってしまう相続のことです。

「良い相続」をするためには、「円滑な遺産分割」、「相続税の納税資金の確保（準備）」、「相続税の軽減（対策）」の3つが必要です。相続税対策とは、これらのことをさします。

遺産分割を円満に進めるためには、遺言書の作成が有効

まず、円満な遺産分割をするためには、相続が開始する前から推定相続人が良い関係でいることが重要です。
また、遺言書作成も有効です。遺言書の作成を敬遠される方も多いようですが、ぜひ活用しましょう。

遺言書には、本人の意思が尊重されます。また、日頃の相続人間の関係を壊すものでもありません。遺言書は、相続の開始後に、円満な遺産分割を行うために作成するものです。
遺言書の作成上の留意点を簡単に言うと、2つあります。

まず、推定相続人の遺留分に注意して作成することです。遺留分を侵害していると、その推定相続人から遺留分の減殺請求をされることがありますので注意が必要です。
もうひとつは、遺言書もメンテナンスが必要だということです。簡単に言うと、遺言書の作成後も、その都度、必要に応じて書き直すということです。

遺言書を一度作成すると、ほとんどのみなさんは安心してしまいます。しかし、何年か後に相続が発生したときは、遺言書を作成したときとは状況が違うはずです。はたして、遺言書の内容がそのときの本人の意思に沿ったものなのかどうか、ここが重要です。

仮に、相続人（子）が2人で、所有財産は自宅と少額の預貯金のみの人の相続を例とってみましょう。相続人のうちの1人が親と同居しているとして、もう1人の相続人が法定相続分通りに財産の２分の１の相続を主張した場合は、自宅を手放すことになるのは確実でしょう。こういうことにならないためにも、相続対策が必要なのです。

相続税の納税資金をあらかじめ確保（準備）しておくこと

相続税の納税資金を確保しておくことは、相続税対策の中でも、一番重要なことです。
相続が発生すると、急に納税資金が必要になりますので、地主さんのような資産家の方でも困るわけです。

先の例で、相続税の納税が必要な場合には、納税資金の確保ができません。この場合には、自宅の売却が必要になるかもしれません。

もし、親が生命保険に入っている場合はどうでしょうか。その場合は、死亡保険金が支払われますので、その保険金を相続税の納税資金に充当することもできるでしょう。また、遺産分割に際しても、支払われた死亡保険金を分割する財産に充当することも可能になります。こういうことをあらかじめ考えておくことが相続対策なのです。

相続の相談は、誰にすれば良いのでしょうか？

税理士

相続税の相談は、資産税に詳しい税理士に相談してください。
特に、相続に関することは、専門店な知識と経験を必要とします。経験が豊富で、年間の相談件数を多く手がけており、状況によってアドバイスをしてくれる税理士に相談しましょう。

資産の評価の仕方によっては、税金を多く支払ってしますケースもありますので、資産税に特化した税理士に相談することをお勧めします。
将来の相続税を心配されるのでしたら、家族関係、資産状況のすべてをお伝えし、試算してもらっておいたほうが良いでしょう。試算の結果によって、相続税対策を税理士と一緒に考えていく必要があります。親身になって相談にのってくれる税理士に相談してください。より良いアドバイスｗこもらうためには、資産状況を包み隠さず伝えることが大切になります。

不動産鑑定士

不動産の評価に関してご心配でしたら、不動産鑑定士に相談してください。
広大地などは、評価方法によっては、税金が安くなるケースもあります。広大な土地をお持ちでしたら、不動産鑑定士に相談してください。
同族間の譲渡や売買時に、土地・建物の評価を鑑定書で出すことによって、購入者にも価格を理解してもらいやすくなります。

また、相続に伴い同族法人に贈与する場合や、遺産分割協議をスムーズに行わせる場合、あるいは遺留分減殺請求の際には、売買時価が必要になりますので、不動産鑑定士に依頼してください。

地代や家賃でもめている場合も、不動産鑑定士に賃料の鑑定を依頼して適正価格を出してもらうと良いでしょう。

不動産コンサルタント

不動産を売買する際の業務手順、賃貸借のトラブル、契約書の整備については、不動産コンサルタントに相談してください。
将来の相続を考えた場合、納税資金に備えて土地を整理しておくことや、賃貸借関係を整理しておくこと、契約書を整備していくこと、次の世代に問題を残さないためも、相続に詳しい不動産コンサルタントに相談することをお勧めします。

また、貸宅地や山林、複雑な土地を相続してしまった場合、もしくはそれらの土地を事前に整理しておきたいと考えた場合も、不動産コンサルタントに相談してください。借主や隣地とのトラブルも解決してくれることでしょう。
相続対策でマンションを建てるべきか、今持っている土地をどのように活用するべきかを悩まれた場合は、第三者的に見てもらったほうが良いでしょう。

道路付けや、駅からの距離、あるいは市況によっても、活用するべき方法が異なります。その土地に見合った活用法をアドバイスしてくれる不動産コンサルタントに相談してください。

土地家屋調査士

土地の境界確定、売却のための条件整備は、土地家屋調査士に相談してください。隣地との交渉能力の高い専門家に依頼することによって、売却や境界確定がスムーズにいきます。

測量費を見積もってもらう際には、必ずその目的を伝えてから見積もりを出してもらってください。その測量が、売却に必要なのか、申告に必要なのか、といった目的の違いによって、測量の仕方や費用が異なります。目的別にアドバイスしてくれる土地家屋調査士に相談してください。また、交渉能力の高さも、専門家を選ぶポイントです。

司法書士

不動産の名義を変更する場合や必要書類の収集など、相続税の遺産分割協議を依頼する場合は、司法書士に相談してください。
親族間で話し合いがうまくまとまらないときは、調停手続きに詳しい司法書士に話し合いに立ち会ってもらって、相談してください。

相続に関する問題を一人の専門家だけで解決できるケースは少ないといえます。複数の専門家がネットワークを組んで解決していることが多いのが実際です。
税理士、不動産鑑定士、不動産コンサルト、土地家屋調査士、司法書士など、それぞれの専門家ができる範囲に限りがありますので、相続に詳しい専門家を紹介してもらうのがよいでしょう。

広大な土地を所有していますが、将来の相続に備えてどんな準備をすべきですか？

近年あちこちで宅地化が進んでいることから、土地をたくさん持っている地主・農家の方にとっては、将来的な相続税対策が悩みの種になっていると思います。

相続税対策を成功させるためには、まず土地を｢色分け｣することで、その土地をいかに有効活用するかを検討する必要があるでしょう。
｢色分け｣とは、土地をその性格別に分類する作業です。複数の土地を持っていいる場合には、最初に土地を4種類に｢色分け｣します。この作業が終わったら、各土地についてどのような対象ができるのか考えていきましょう。

（1）死守地
死守地とは、家を守るため最後まで残さなければならない土地のことをいいます。具体的には、自宅の敷地や分家用地、農業を続けるための農地がこれに相当します。

これらの土地を守るためには、相続が｢争族｣にならないために遺言を残すことや、｢農地の納税猶予の特例｣が受けられるように、普段から全体的に農地を耕作しておくなどの対策が立てられるでしょう。
（2）有効活用地
有効活用地とは、その土地の上にアパートやマンション、倉庫、事務所を建築したり、その土地を駐車場などにすることで、有効に活用できる土地のことをいいます。
これらの有効活用地から生じる収益を子や孫に贈与していけば、相続人は納税資金を準備することも可能となります。また、その不動産にかかわる管理法人を設立することによって、所得税対策もできます。

（3）納税地
納税地とは、相続発生時にその土地を売却し、その資金を納税に充てるための土地のことです。このような土地は、一般的に月極駐車場にしておいて、相続発生まで利用していることが多いようです。駐車場であれば、売却するにしても比較的容易に契約の解除ができるだけでなく、相続が発生するまで有効活用地として利用することができます。

また、物納も検討できますが、近年の改正で要件や手続きが厳しくなっており、安易に物納を選択することができなくなりました。そのため、すぐにでも売却できるような状態にして管理しておくことが重要になります。

（4）問題地
問題地とは、貸宅地、耕作権のついている農地、市街地山林などで、処分がむずかしく収益性も低いため、不良資産化している土地のことをいいます。
しかし、この土地を「問題地」から「納税地」に変えることは可能です。

もし、相続が発生したとき、その土地を買い取ってもらえるように地主と借地人の間で合意ができる場合、その旨を契約書に特約事項として盛り込んでおくとよいでしょう。

生前に借地人に売却することも対策のひとつですが、売却すると所得税が多額になる可能性があります。しかし、相続の発生後に買い取ってもらえれば、「相続税の所得費加算の特例」を適用することができるため、所得税の納付額を抑えることができます。

もうひとつの対策は、貸宅地を物納に充てることです。物納というと建物などを取り壊して更地にしなければいけない気がしますが、実は貸宅地も物納することができます。
ただしその場合は、測量、分筆などをきちんと行い、境界線の確認を行っておくことや、地代を適正な金額に上げること、正式な契約書を作成しておくなどの一定の要件を満たさなければいけません。

納税のためにしていた不動産が「管理処分不適格財産」とされた場合には、物納はできなくなります。そうなると、短期間で物納財産を選定し直すことになり、結局間に合わずに物納できなかったという事態を招きかねません。よって、時間をかけて対策を行うことが必要なのです。

また、耕作権がついている農地は等価交換、市街地山林や無道路地については開発や造成、売却などでそれぞれ対策を行うことができるでしょう。

以上が土地の「色分け」のポイントとそれぞれの土地に対する対策方法です。
現在所有している土地はどのような土地が多いか、実際に分類し、色分けをしてみてはいかがでしょうか。所有利用できる土地はできるだけ活用し、納税地となる可能性がある土地については少しずつ測量するなどして、土地全体を見直してみるとよいでしょう。

また、相続税対策と一言で言っても測量など経費がかかる場合もありますので、まずは専門家に相談して実際に相続税の試算をしてもらい、どのくらい税金を負担しなければならないかを把握してから、必要な対策を取っていくことが大切です。

相続税の納税で「物納」という言葉を聴きますが、どういうことですか？

相続税の納税は金銭による一括納付が原則ですが、例外として、分割払いによる「延納制度」が認められています。ただし、延納による納税も困難な場合には、納税資金の代わりに、相続した不動産などを国に提供することが認められています。いわば「物」によって納税する方法であり、これを「物納」と言います。

物納はどんなときでも受け付けられるわけではありません。あくまでも金銭による納付が困難な場合に限り、税務署長の許可を受けることによって認められるものです。

また、物納に充てられる財産は、納税義務者の課税価格計算の基礎となった財産（相続により取得された財産を含む）ですが、納付可能な財産には優先順位が決まっています。
第１順位：国債及び地方債、不動産及び船舶
第２順位：社債及び株式ならびに証券投資信託または貸付信託の受益証券
第３順位：動産

物納によって納付する場合は、申告期限までに納める財産の種類や価格を記載した物納申請書を税務署に提出し、審査を受けなければいけません。そこで却下されることもありますので、注意が必要です。

また、質権や抵当権などがついた財産、共有財産の一部、所有権の帰属について係争中の財産など、売却しにくい財産は物納できないことになっています。
特に土地については、物納申請時までに実測が完了していなければならないなど、厳しい要件があり、事前に時間をかけて準備する必要があります。

なお、物納は、相続税調査などによって修正申告書を提出する場合、または税務署の更正もしくは決定により相続税が増加した場合に、その増加した相続税についても適用が認められます。